INDICE

 

PRATICHE EDILIZIE

 

PERMESSO DI COSTRUIRE

L'acquisizione del Permesso di Costruire è necessario per le opere di nuova costruzione, ampliamento, ristrutturazione e demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, e, più in generale di tutti gli interventi che comportano modifiche essenziali sullo stato dei luoghi. Ai fini dell'ottenimento del Permesso di Costruire bisogna presentare degli elaborati progettuali descrittivi degli interventi e, a volte, può essere richiesta altra documentazione integrativa come nulla osta e/o autorizzazioni. I documenti che vengono più spesso richiesti sono: Nulla Osta Vincolo Idrogeologico, Nulla Osta Vincolo Paesaggistico, Nulla Osta Sismico, Autorizzazione allo Scarico ecc...

Nella fase preliminare, a seguito di una verifica della situazione generale e dei vincoli, il cliente viene informato circa gli elaborati da presentare e la documentazione integrativa da ottenere.

 

D.I.A. - S.C.I.A. - C.I.L.A.

DIA (Denuncia Inizio Attività) SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) e CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) sono autorizzazioni che hanno una procedura generalmente semplificata rispetto al Permesso di Costruire. Di solito il tempo di ottenimento è minore in quanto avviene mediante la procedura del silenzio-assenzo, cioè l'autorizzazione si acquisisce automaticamente se l'ente concedente (il Comune) non si pronuncia entro un determinato periodo, che varia a seconda che si tratti di una SCIA, una DIA o una CILA.

Come il Permesso di Costruire, anche SCIA, DIA e CILA, possono essere subordinate all'acquisizione di nulla-osta e/o altra documentazione integrativa.

 

SANATORIE EDILIZIE

Negli ultimi decenni sono state emanate alcune leggi che consentivano di legittimare, entro certi limiti, le opere edilizie abusive dietro pagamento di una sanzione. Queste leggi sono: la Legge n.47/85, Legge n.714/94 e Legge n.326/03.
Di solito l'iter di una pratica di sanatoria edilizia inizia con la presentazione di una domanda al Comune di competenza, la presentazione della domanda si fa entro una determinata scadenza dall'uscita della legge e consiste in un modulo in cui si descrive sommariamente l'opera e si calcolano sia la somma dovuta come sanzione (oblazione) che le tasse relative alla costruzione (oneri concessori).
Perchè la sanatoria si concluda, è necessario integrare la domanda sia con il pagamento degli oneri concessori e dell'oblazione, sia con gli elaborati grafici e descrittivi dell'opera abusiva, sia con gli eventuali nulla-osta e autorizzazioni.
Il titolo edilizio che si ottiene alla fine dell'iter è il Permesso di Costruire in Sanatoria: si tratta di un permesso che attesta che l'opera descritta negli elaborati non è più abusiva.

 

RIGENERAZIONE URBANA E RECUPERO EDILIZIO

La Legge n.7 del 18/07/2017 della Regione Lazio Lazio riguardante la Rigenerazione Urbana e il Recupero Edilizio consente una serie di opere edilize volte al recupero del patrimonio edilizio anche offrendo dei bonus di ampliamento rispetto alle superfici esistenti.

Si procede prima ad un'analisi della fattibilità dell'intervento proposto dal cliente e, se esso è compatibile con quelli indicati nella legge, si procede con il progetto di rigenerazione/recupero presentando la richiesta del titolo edilizio e dei relativi nulla osta, tutto accompagnato dagli elaborati necessari.

 

NULLA OSTA VINCOLO PAESAGGISTICO

Il Nulla Osta Paesaggistico non è un'autorizzazione fine a sè stessa ma è necessario per portare a termine l'iter di una pratica edilizia (Permesso Di Costruire, DIA, SCIA, CIL) qualora l'immobile in oggetto si trovi in una zona vincolata ai fini paesaggistici.

L'acquisizione del nulla-osta avviene tramite presentazione di una domanda alla Regione, o in alcuni casi al comune di competenza, cui si allegano gli elaborati grafici e descrittivi dell'intervento con l'indicazione del vincolo cui l'area è sottoposta.

La verifica della presenza del vincolo si esegue individuando la zona d'interesse nella carta del PTPR (Piano Territoriale Paesistico Regionale) del Lazio, in cui si definisce la zonizzazione delle diverse aree vincolate ai fini paesaggistici.

 

NULLA OSTA VINCOLO IDROGEOLOGICO

La verifica della presenza del vincolo si esegue individuando la zona d'interesse nella carta del Vincolo Idrogeologico, o comunque facendone richiesta agli uffici comunali di competenza.

Il Nulla Osta Vincolo Idrogeologico non è un'autorizzazione fine a sé stessa ma è necessario per portare a termine l'iter di una pratica edilizia (Permesso Di Costruire, DIA, SCIA, CIL) qualora l'immobile in oggetto si trovi in una zona sottoposta a vincolo idrogeologico.

L'acquisizione del nulla-osta avviene tramite presentazione di una domanda alla Provincia o, per opere di minore entità, al comune di competenza, cui si allegano gli elaborati descrittivi dell'intervento.

 

MILLESIMALI DI CONDOMINIO

I millesimali di condominio sono delle tabelle che stabiliscono delle quote relative ad ogni condomine che, sommate, danno un totale di 1.000 (mille). Con queste quote si ripartisce, in modo proporzionale per ogni condomine coinvolto, la spesa totale di un intervento su una parte comune. I valori riportati nelle tabelle millesimali si basano sul calcolo delle superfici virtuali: esse riguardano una stima dell’unità immobiliare calcolata mettendo in relazione alcuni parametri quantitativi – come la superficie pavimentata e quella finestrata – ed altri qualitativi – come l’altezza di piano e l’affaccio.

 

Le tabelle millesimali possono essere più di una e si basano sulla Tabella Generale in cui vengono riportate le superfici virtuali relative alle unità immobiliari coinvolte. Le altre tabelle sono derivate da quella generale e possono riguardare porzioni comuni che interessano soltanto una parte dei condomini (p.es. porzioni di copertura del fabbricato) oppure porzioni comuni in cui nel calcolo subentrano anche altri parametri (p.es. il parametro della percorrenza per la tabella della scala condominiale).

 

Per il calcolo dei millesimali è necessario eseguire un rilievo di tutte le unità immobiliari interessate.

 

PERIZIE TECNICHE

Quando si parla di immobili, può capitare di avere bisogno di una perizia tecnica per attestatre una situazione o una caratteristica dell'immobile stesso. Questa necessità può avenire in caso di controversia tra privati o anche per ottenere acquisizioni di autorizzazioni o nulla osta.

 

STIME DI TERRENI E FABBRICATI

voce in corso di definizione....

 

PASSO CARRABILE

Passo Carrabile Passo Carrabile

Il Nulla Osta per l'apertura di un nuovo passo carrabile o la regolarizzazione di un passo carrabile esistente su Strada Provinciale si ottiene presentando una domanda alla Provincia compilando il relativo modulo.

Ai fini dell'ottenimento del Nulla Osta bisogna consegnare, in allegato alla domanda, gli elaborati grafici, la relazione e le attestazioni di pagamento delle relative tasse.

Negli elaborati e nella domanda vengono effettuate le verifiche della distanza di visibilità tra i veicoli in transito sul nuovo accesso e i veicoli in arrivo da entrambe le direzioni della strada. Per le verifiche è necessario eseguire un rilievo planoaltimetrico del tracciato stradale al fine di valutare eventuali ostacoli alla visibilità (muri, alberature, dislivelli del terreno, dossi ecc...).

L'apertura del passo carrabile di norma prescrive anche delle distanze del cancello e delle recinzioni dalla strada, oltre a prevedere misure per non riversare le acque meteoriche del lotto sulla carreggiata.

 

APE (attestato di prestazione energetica)

L'Ape (attestazione di prestazione energetica) contiene la «targa energetica» che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile. Per misurarle, il tecnico deve analizzare le caratteristiche termo igrometriche, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento e il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. L'attestato deve contenere anche i dati catastali dell'immobile. Nel caso si debba vendere la propria abitazione o stipulare un nuovo contratto di locazione per tovare un inquilino, i relativi annunci commerciali tramite tutti i mezzi di comunicazione devono riportare l'Indice di prestazione energetica (Ipe) dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispodente, contenute nell'attestato di prestazione energetica. Poi, durante le trattative di compravendita o di locazione, venditori e locatori devono rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore l'attestato di prestazione energetica. In caso di vendita l'attestato dovrà essere consegnato all'acquirente, così come in caso di locazione al conduttore.

 

GESTIONE TERRE E ROCCE DI SCAVO

Per le terre e e rocce provenienti da scavi annessi ad opere edili, la nuova disciplina (art.41bis del D.L.69/2013 - Decreto del Fare) prevede l'utilizzo come "sottoprodotto" per volumi inferiori a 6000mc. Questa novità non obbliga più a trattare come "rifiuto" la terra estratta dagli scavi di piccole-medie dimensioni, consentendo il riutilizzo delle terre estratte per vari scopi (p.es. rimodellazioni o miglioramenti agrari) in siti individuati dal committente. La nuova disciplina, oltre a comportare delle semplificazioni di carattere burocratico, consente alla committenza di ottenere un notevole risparmio per il fatto di non dover trattare la terra di scavo come rifiuto. Per poter utilizzare le terre estratte in questo modo, bisogna dimostrare sia l'idoneità al riutilizzo del materiale estratto con opportune analisi di laboratorio specializzato, sia l'idoneità del luogo di destinazione all'intervento di riutilizzo. ANIOSTUDIO si occupa della gestione di tutto l'iter della pratica: del campionamento della terra nel sito di origine, dell'analisi del campione presso il Laboratorio autorizzato, della relazione di campionamento, delle comunicazioni e autorizzazioni presso l'ARPA e i comuni di competenza.

TOPOGRAFIA E CATASTO

 

RILIEVI TOPOGRAFICI PER PIANI QUOTATI

Il rilievo topografico è la restituzione in formato digitale o cartaceo della misurazione della superficie di un terreno.

 

Ci sono molte ragioni per effettuare una rilevazione topografica di un terreno: una delle principali è quella di possedere una base certa su cui progettare un qualsiasi intervento sul territorio, sia esso un edificio, un tratto di viabilità, un parcheggio o un impianto sportivo ecc… Altre finalità possono essere lo studio e l’analisi anche indirizzate alla conservazione del territorio stesso (p.es. rilievi di aree archeologiche o di aree naturali).

 

Molto spesso la precisione del dato topografico può essere determinante per la corretta esecuzione di un progetto. Una visione di insieme della conformazione del terreno può essere utile inoltre per la resa in 3D del progetto, al fine di un controllo più approfondito ed immediato.

 

ANIO STUDIO provvede con propria strumentazione e personale al rilievo di campagna, alla restituzione e all’elaborazione dei dati raccolti. Il rilievo viene eseguito combinando sintesi e velocità ad accuratezza e precisione. Un simile risultato si ottiene integrando due fattori fondamentali: le potenzialità offerte dall’utilizzo di strumentazioni di ultima generazione e l’esperienza pluriennale acquisita in questo campo. Infatti la restituzione corretta del terreno avviene combinando la scelta più adatta dei punti da rilevare, il controllo della misurazione effettuata ed una attenta selezione dei dati più significativi durante l’elaborazione. I dati vengono forniti in formato digitale e/o cartaceo, in 2D e/o 3D.

 

ANIO STUDIO ha un’esperienza ventennale nel campo della rilevazione topografica, eseguita sia per lavori interni allo studio che per committenti esterni. A tutt’oggi ha acquisito un ampio bagaglio di esperienze ed affrontato una vasta gamma di situazioni nell’ambito della rilevazione topografica: cave, viabilità ed infrastrutture, aree archeologiche, lottizzazioni, ecc… Questo fatto consente di effettuare rilievi adeguati alle specifiche esigenze della committenza in relazione alle finalità dell’incarico. 

 

ACCATASTAMENTI DI EDIFICI

L'accatastamento ha lo scopo di comunicare al Catasto la presenza di un nuovo edificio su un terreno o la modifica sostanziale di un edificio esistente.

L’accatastamento si fa mediante l’inserimento nella cartografia catastale del perimetro del fabbricato rilevato (tipo mappale) e la sua rappresentazione dettagliata delle divisioni interne (docfa).

Per il tipo mappale si effettua un rilievo topografico dei punti relativi agli spigoli del fabbricato da rilevare e si relazionano a dei punti noti del territorio corrispondenti a quelli della cartografia catastale, sulla base dei quali viene effettuato l’inserimento in mappa.

Per il docfa si effettua un rilievo metrico delle divisioni interne del fabbricato, si disegna la planimetria e si inserisce in un modulo informatico chiamato appunto docfa (DOcumenti Catasto FAbbricati ). Nel modulo vengono indicati anche i dati inerenti i proprietari e le caratteristiche dell’immobile.

 

FRAZIONAMENTI

Il frazionamento è l’insieme delle attività necessarie a ripartire un terreno, un fabbricato o un’unità immobiliare tra due o più parti interessate. In generale un frazionamento si svolge in tre fasi: la prima riguarda la rilevazione del bene da dividere, la seconda riguarda la restituzione in formato digitale del bene rilevato e la sua suddivisione secondo le modalità stabilite dalle parti, la terza riguarda la formalizzazione del frazionamento facendone comunicazione agli enti interessati. Per i terreni, il rilievo del bene si fa con la strumentazione topografica, e l’avvenuto frazionamento si comunica al Catasto con tipo mappale (vedi voce precedente). Per i fabbricati o le unità immobiliari si effettua una rilevazione di interni e l’avvenuto frazionamento si comunica al Catasto con docfa (vedi voce precedente) e al Comune di competenza con pratica edilizia, generalmente una S.C.I.A. (vedi sopra).

Qualora la divisione non sia esattamente stabilita, si mettono a disposizione le capacità dello studio per delineare proposte per una suddivisione razionale del bene da dividere, in funzione delle esigenze delle parti e valutando fattori quantitativi ma anche qualitativi, tutto dietro supervisione ed accettazione dei richiedenti.

 

RICONFINAZIONI

La riconfinazione è il posizionamento esatto sul terreno dei confini rappresentati nella mappa catastale.

Nella fase preliminare si individuano e rilevano sul territorio dei punti cartografici di appoggio che hanno una posizione corrispondente e certa nella mappa catastale: questi sono i punti di riferimento sui quali si determinano i confini.

Nella fase successiva si elaborano i dati raccolti nel rilievo di campagna e in base ad essi si richiedono le coordinate catastali certificate dei vertici di confine del terreno da riconfinare.

In ultimo si esegue sul posto il “picchettamento”, ovvero si piantano nel terreno dei “picchetti” in legno o metallici nei punti corrispondenti ai vertici di confine. La restituzione sul terreno delle coordinate dei vertici comunicate dal catasto viene eseguita dalla strumentazione topografica, sempre avendo come riferimento i punti di appoggio precedentemente rilevati.

 

VARIAZIONI CATASTALI

La variazione catastale è la comunicazione al Catasto, attraverso apposita modulistica, delle modifiche interne, ampliamenti, frazionamenti, cambii di destinazione d'uso di un'unità immobiliare già censita in Catasto Fabbricati. La variazione catastale deve essere presentata entro 30 giorni dalla realizzazione delle opere di modifica per evitare le sanzioni previste in tali casi.

 

ACCATASTAMENTO FABBRICATI RURALI CON RAVVEDIMENTO OPEROSO

Come noto, lo scorso 30 novembre 2012 è scaduto il termine entro il quale i proprietari/comproprietari degli immobili produttivi ancora individuati al Catasto Terreni come fabbricati rurali (e/o loro porzioni), avrebbero dovuto obbligatoriamente censirli al Catasto Fabbricati, ai sensi dell'art. 13 del DL 201/2011.

 

Per chi non ha provveduto, è ancora possibile presentare la dichiarazione tramite ravvedimento operoso, con un notevole risparmio sulle sanzioni dovute per la tardiva presentazione.

 

A titolo esemplificativo:

  • importo di € 172,00 per i fabbricati da denunciare al Catasto Fabbricati (pari ad i/6 del • minimo della sanzione, che va da €1.032,00 a € 8,264,00);
  • importo di € 41,67 per le variazioni colturali non dichiarate (pari ad 1/6 del minimo della • sanzione, che va da C 250,00 a C 2.000,00).

 

La riduzione potrà essere applicata - ed è questa l'informazione che deve giungere in maniera diretta ai proprietari e titolari dei diritti reali - solo nell'ipotesi in cui la regolarizzazione spontanea avvenga nei termini indicati nella comunicazione dell'Agenzia delle Entrate, e comunque prima della ricezione degli esiti dell'aggiornamento condotto dai tecnici (surroga).

 

Per i proprietari, l'ausilio di un tecnico abilitato è quindi garanzia di correttezza delle procedure, sia che si tratti di effettuare una verifica catastale che di provvedere all'accatastamento nei tempi e nei modi previsti dal provvedimento.

 

Secondo le stime dell'Agenzia delle Entrate, gli ex fabbricati rurali non ancora iscritti al Catasto Fabbricati sono oltre 700.000, a fronte di circa 1.200.000 proprietari passibili di sanzione.

 
N.B.: è possibile consultare l'elenco dei fabbricati rurali sul sito www.agenziaentrate.it seguendo il percorso:

 

Cosa devi fare > Aggiornare dati catastali e ipotecari > Fabbricati rurali > Servizio online "Fabbricati rurali - Ricerca particelle" 

 

 

GEOLOGIA

 

RELAZIONI GEOLOGICHE/GEOTECNICHE

La Relazione Geologica e Geotecnica è fondamentale per la realizzazione di un progetto di qualunque struttura in quanto serve all'ingegnere per eseguire calcoli strutturali necessari all'ottenimento del Nulla Osta Sismico.
La relazione Geologico/Geotecnica descrive ed analizza non solo il terreno in corrispondenza dell’area di intervento di progetto e le interazioni con l’opera stessa, sulla base degli input geologici e progettuali, ma la inserisce in un contesto più ampio, individuandone anche gli eventuali fattori di rischio.
Il geologo, sulla base delle indagini geognostiche, eseguite con apposita strumentazione (vedi paragrafo di seguito), è in grado di conoscere la stratigrafia e le altre caratteristiche del sottosuolo, per supportare al meglio una corretta progettazione delle strutture.

 

INDAGINI GEOLOGICHE

Si effettuano indagini sismiche con metodologia a rifrazione e indagini sismiche con metodologia MASW. L'attrezzatura impiegata è un sismografo a 24 canali (mod. PASI 16S-U).

Si effettuano anche alrti tipi di indagine geognostiche e geotecniche finalizzate alla costruzione di modelli del sottosuolo.

Lo studio è in grado di svolgere le indagini obbligatorie di carattere geologico, geofisico e geotecnico necessarie all'ottenimento di Nulla Osta Sismico.

 

MICROZONAZIONE SISMICA

Redazione di studi di Microzonazione Sismica di Livello 1-2-3, completi di database e shapefile, redatti in conformità agli Standard indicati dalla Regione Lazio.

 

 

PROGETTAZIONE

 

LOTTIZZAZIONI

voce in corso di definizione....

 

EDIFICI RESIDENZIALI

voce in corso di definizione....

 

EDIFICI INDUSTRIALI

Il nostro studio ha un'esperienza pluriennale di progettazione di capannoni industriali prefabbricati 

 

VIABILITA'

voce in corso di definizione....

 

EDILIZIA CIMITERIALE

voce in corso di definizione....

 

MODELLAZIONE 3D E RENDERING

Il modello 3D è la "ricostruzione" di un progetto o di un oggetto esistente in uno spazio virtuale tridimensionale riproducendone tutte le caratteristiche metriche e volumetriche.

Il rendering è una simulazione dell'aspetto reale di un modello 3D che mostra l'oggetto virtuale per come esso apparirà in realtà, con i suoi materiali, le luci, l'ambientazione ecc..

L'utilizzo della modellazione 3D e del rendering hanno in edilizia una funzione molto simile a quella di un modellino in scala (il cosiddetto plastico), cioè consentono di visionare, analizzare, controllare, correggere molti aspetti estetici ma anche funzionali di un progetto, in modo che queste problematiche non si presentino nella fase di realizzazione vera e propria.

Sia il modello reale in scala che un rendering o il modello in 3d assolvono, come si è detto, alla stessa funzione, ma presentano delle differenze: infatti la realizzazione di un modello reale in scala richiede tempi piuttosto lunghi ed è un problema correggere eventuali errori, inoltre i costi, sia di mano d'opera che di materiali, sono piuttosto alti. Con la modellazione 3d, invece, il modello si può modificare in tempo reale e i costi sono generalmente minori dato che non c'è l'incidenza del costo dei materiali.

I rendering possono essere più o meno accurati e questo va a discapito del loro realismo. Di solito serve avere un'idea della forma e dei colori del progetto, altre volte si utilizza per una verifica dell'impatto sul paesaggio, per cui non si richiede una resa fotorealistica del progetto.

ANIO STUDIO offre la possibilità di realizzare modelli 3D anche di oggetti con forme particolari e è in grado di produrre rendering fotorealistici anche contestualizzando gli oggetti.

 

SIMULAZIONI IMPATTO PAESAGGISTICO

Può accadere che per alcuni progetti sia necessaria una verifica del loro impatto sul paesaggio allo scopo di far approvare il progetto da un'ente o una commissione.

ANIO STUDIO attraverso tecniche di rendering e fotomontaggio ha la possibilità di realizzare simulazioni di impatto paesaggistico secondo le esigenze del cliente.

Di solito, quando si esegue un fotomontaggio in modo superficiale, il "ritaglio" dell'immagine sovrapposta contrasta con l'immagine di sfondo, creando un'aberrazione che rende l'oggetto fotomontato più impattante di come esso sarebbe in realtà.

Il nostro personale è in grado di posizionare il rendering sulla foto di sfondo armonizzandone forme e colori, luci ed ombre, mitigandone fortemente il contrasto in modo da ottenere un impatto molto ridimensionato. 

 

ELABORAZIONI GIS

Nella redazione di cartografie e a volte anche nella presentazione di progetti è sempre più richiesto l'uso del GIS, ossia la definizione di elementi grafici georeferenziati cui vengono associate delle informazioni. ANIO STUDIO è in grado di stilare cartografie in formato GIS sia operando sulle cartografie esistenti che creando nuovi conenuti sulla base di rilevazioni topografiche effettuate in loco.

La redazione dei GIS avverrà, quando richiesto, secondo le specifiche dettate dall'ente richiedente.